Рынок недвижимости - жизнь сразу перед сделкой

С чем вы столкнетесь при закрытии сделки - 6 случае полного сюрреализма

Posted by snakers41 on April 14, 2017

Все страсти с разделом имущества на самом деле ближе, чем вам кажется. Большое (в отношении к текущим активам) количество денег порождает самое плохое в людях. У Достоевского такое кажется было в книгах.


Какое-то время назад я поделился рассуждениями на тему финансового анализа и ипотеки. Сейчас я хотел бы поделиться информацией про закрытие сделок для сомневающихся и оценивающих свои силы. Существование таких ресурсов намекает, что подводных камней очень много и они все мягко говоря "неформальные".  Чтобы в полной мере изложить основные моменты, надо описать как проходят сделки.

У меня был опыт участия аж в 6 случаях полнейшего неадеквата при закрытии сделок. Хочу поделиться.


Не секрет, что в России деловая практика складывается так, чтобы было не только удобно, но и чтобы не платить налоги и ничего не показывать. Внезапно, но:

  1. Квартиры обычно покупаются за наличные через механизм депозита в ячейке;
  2. Никто не готов работать через аккредитив и у банков особо-то нет продуктов таких для физиков;
  3. В регионах народ по-старинке сидит и делает сделки на кухне по понятиям (и ладно бы если бы можно было просто применять силу к неплательщикам, но это вроде как соблюдается уже в обществе);
  4. Реально сделки работают по принципу утром деньги, а вечером стулья, несмотря на все новшества и извращения. Так сказать очень сильная мутация этого отличного принципа;
  5. Обязательная государственная регистрация не спасает от глупости, особенно если вы подали последним;
  6. В типовые договоры раз в год вносятся супер офигенные обязательные пункты (например, что продавец в случае чего должен будет найти вам аналогичное жилье в течение X месяцев, если его вина в том что сделка развалилась), но их строгость компенсируется угадайте чем;
  7. Наличие справок о вменяемости, выписок от знакомого милиционера - лишь уменьшает вероятность неадеквата. Ваши права государство защищать не будет. Смотрите в глаза людям, задавайте неудобные вопросы. прокаи;
  8. В реальности любая сделка выглядит как серия перетягивания канатов, причем на каждом этапе у вас разная степень влияния;
  9. В последнюю секунду, когда проинвестированные время и средства, вас будут пытаться прогибать;
  10. Чем больше цепочка сделки, тем экспоненциально больше времени это все займет;
  11. Это некая "трясина", в которую погружаетесь вы постепенно (не до конца понимая степени безобразия), а выхода из нее нет полностью без потерь;



Типовая последовательность событий и тайминг:

  1. Поиск (от требований, на практике 3-9 месяцев);
  2. Минимальная торговля (1-2 недели, если дольше, то ничего не будет или вас разводят);
  3. Проверка контрагентов доступными способами (сами гадайте какими);
  4. Аванс / задаток (см. ниже);
  5. Ожидание остальной цепочки (тут возможны любые извращения....);
  6. Сама сделка и закладывание денег в ячейки (именно капуста в ячейку. Или на кухне. Иначе не работает);
  7. Подача + ожидание государственной регистрации (1-2 недели + выходные, не волнуйтесь - вы уже сами выбрали свою судьбу);
  8. Не верьте в асинхронную подачу документов - вас разводят -  сейчас есть фирмы, которые за 5-10 т.р. подадут документы любой сложности ОДНОВРЕМЕННО;
  9. Обмен ключей от ячеек на ключи от квартиры (тут может быть очень сложная конфигурация, если есть риэлторы требующие отдельную ячейку и в сделке 3-4 стороны);


Про перетягивание каната, можно конечно нарисовать красивую инфографику, но вы и так все поймете:

  1. До начала переговоров одеяло по сути на стороне покупателя, но тут нужно грамотно уметь построить процесс торговли;
  2. Задаток и аванс. Читайте отличия в Гражданском Кодексе. На практике даже если вы дали задаток нежелание судиться (реальные прецеденты судя по блогам - 1-2 года переменного веселья + адвокат) все равно не даст вам реализовать свое право на двойное возмещение (вы можете дать 100-200к, но тогда есть риск "отморозки" продавца);
  3. Итак - задатки неприменимы, а аванс ничего не значит по сути. Аванс дает покупатель, хотя для баланса рисков его должен давать продавец. Не сходится. Получается, что тот у кого актив на этапе задатка/аванса по сути имеет на себе одеяло. Это как раз та причина, по которой русская ментальность не любит реально работающие escrow механизмы;
  4. Период до сделки и период ожидания сделки - по сути одеяло на продавце актива. У покупателя нет прав по сути. Причем если продавцов несколько, то все пляшут под дудку самого "верхнего" в цепочке. Траты на риэлторов и мелкие расходы (правильные риэлторы деньги берут только за успешные сделки) играют только на руку;
  5. Материнский капитал и ипотека = +10 к неадекватности процесса на любом этапе. А вдруг банк резко хочет справку, что вы не псих, а узнаете вы об этом за 1 сутки до сделки;
  6. Момент сделки - одеяло опять же у владельца актива. Деньги в ячейке, гос. регистрация только запущена, у вас ни квартиры ни денег, если вы покупатель;
  7. Если вы всей цепочкой НЕ подали документы ОДНОВРЕМЕННО и вы покупатель и продавец в середине списка, то вы скорее всего опять же терпила - деньги в ячейке, регистрация в процессе, а вы должны уже ВЫЕХАТЬ (хорошо если люди адекватны, а если нет?);
  8. После выхода документов на краткий миг одеяло опять на стороне покупателя;

А теперь, загрузив в свою память информацию про  все эти прекрасные вещи и поводы расстаться с накоплениями всей жизни, вот список:

  1. На авансе у вас на кухне (кстати, адекватные люди дают аванс на объекте, экономя 1-2 поездки) собирается много людей. Начинается замес такого формата "документы нам зарегистрирует наш друг Саша в таком-то районе, но вы не волнуйтесь!". При том, что люди могут быть весьма адекватными. Самое классное, когда твой риэлтор начинает выносить мозг их риэлтору, тебе остается только наблюдать;
  2. За 3 дня до назначенной сделки, самым "верхним" покупателям почему-то начинает казаться, что цена завышена на 300 т.р.;
  3. Некомпетентные риэлторы приходят на сделку, забыв напечатать документы;
  4. Некомпетентные риэлторы, напечатав документы, в ответ на данное при финальной вычитке указание, что в ИХ ЧАСТИ документов есть ошибки в номерах документов ИХ КЛИЕНТОВ, говорят примерно такое "ну мы же давали вам почитать все документы, почему вы не вычитали еще и нашу часть!";
  5. Рекомыми риэлторами задается вопрос о наличии счетчика (его наличие, и гос. регистрация вещи разные). На что следует ответ "да". При передаче ключей, люди отказываются принимать объект, т.к. счетчики не поставлены на регистрацию ссылаясь на огромные расходы и что "их обманули"(расходы - 5 т.р.). Документы готовы, право собственности перешло.;
  6. На передаче ключей выясняется, что на кухне в гипсокартонной стене нет вентиляторной решетки, хотя воздуховод на месте (прошлые владельцы заклеили). Начинается путешествие по всем типовым квартирам по стояку. Рекомые риэлторы на ходу начинают придумывать практику, почему без решетки нельзя жить;